如何保护好您的房产权

    廉江讯 ２００４年３月１４日第十届全国人民代表大会第二次会议修正通过新的《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“公民合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”这是新中国成立以来，我国将“保护公民私有财产”第一次写入《宪法》之内。因此，依法保护私有财产，成为我国普通百姓堂而皇之的大事。
    
    房产是每个家庭重要的私有财产，如何保护，应首要考虑。对于每个人来说，有了房子才会居有所定。许多家庭夫妻忙了一生就只盖（买）了一幢（套）房子。然而，有的家庭却一直没有申领房产证，得不到法律的保护。中间出了问题，束手无策，不幸的事情和麻烦发生了，后悔莫及。那么，如何才能保护好您的房产权呢？就有关问题本报记者采访了市房管局局长郑国章。
    
    记者：郑局长，您好！房产是每个家庭重要的私有财产，它怎样才算取得合法的资格呢？它的作用有哪些呢？
    郑：《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省城镇房地产登记条例》等有关法律法规都明确规定：房地产权属实行登记发证制度，依法核准登记的房地产权利受法律保护。《城市房屋权属登记管理办法》也规定：房屋权属证明书是权利人依法对房屋行使占有、使用、收益和处分等权利的惟一合法凭证。因此，房屋权利人必须办理产权登记，领取了房屋权属证明书，也即是房产证，其房产才算真正具备合法的资格，其权利才受到法律保护。
    
    房产证的作用，主要有如下三点：
    （１）维护权利人的合法权益，避免产权纠纷；
    （２）为市建规划和司法行政部门提供基础资料。完善的产权产籍资料是进行房地产管理、培育房地产市场和促进市政建设的重要依据，现行的旧城改造、房屋拆迁、民事活动的分家析产、赠与、继承和权属纠纷等的处理都必须依赖房产证；
    （３）为经济活动提供资产依据。房地产是一种特殊的商品，房地产的交易实质是房地产权的有价转移，无论是房地产的买卖、交换、租赁和抵押，或者是现代经济发展产生的资产重组、招商引资都要求有明析的产权关系和合法的房产权证书。
    
    记者：房产权证这么重要，那么，如何办理房屋产权登记（房产权证）呢？
    郑：房屋产权登记包括初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等五种类型：
    （１）初始登记。新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的９０日内向房屋所在地的房管部门申请房屋所有权初始登记，领取房产证；新购买开发商的预售商品房，买受者应当与取得《商品房预售许可证》的开发商签订买卖合同，然后由开发商统一申领办理房产证给各买受者。
    （２）转移登记。因房屋买卖、交换、赠与、继承、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起９０日内向房管部门申请转移登记，领取新的房产权证。
    （３）变更登记。房屋因权利人的名字变更和地址、门牌、面积等情况发生变化的，权利人应当自事实发生之日起３０日内向房管部门申请变更登记，领取新的房产权证。
    （４）他项权利登记。设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起３０日内向房管部门申请他项权利登记。
    （５）注销登记。房屋已灭失，权利人应当自事实发生之日起３０日内向房管部门申请办理注销登记。
    
    记者：有些人认为，反正房子是我的，不办理房产权证也没关系，这会给他带来什么后患？
    郑：可以这样说，房屋不办理房产权证是“后患无穷”。因为，法律法规规定：依法核准登记的房地产权利受法律保护。房屋权利证书是权利人对房屋行使占有、使用、收益和处分等权利的惟一合法凭证。因此：（１）自建的房屋不办理房产权证，其产权易引起产权界线等纠纷，其占有、使用、收益和处分权得不到法律保障。目前我市将对城中村进行改造，如果没有房产证作为依据，其拆迁补偿的标准将大不一样。（２）买卖的房屋不到房产管理部门办理转移手续，其产权仍属原业主所有，其私下买卖无效。如：被查封、扣押或者被法律限制不允许买卖的情况，私下买卖无效，这是之一；有些人交了房款，且私下双方签订买卖协议，但是不到房管部门办理房屋产权转移登记。法律上是不认可这种买卖事实的，保护不了新业主的权益。如果原业主负债，债权人对其房屋主张权利，法院将强制拍卖房屋进行清偿债务，这样新业主则会钱房两空，这是之二；还有些人交了房款，又到公证处办理房屋买卖协议公证，认为这样既可以得到房屋，又不用交纳税费，但是法律上仍然没有认可产权转移，这是之三。
    
    只有依法核准登记的房地产，才受法律保护。房地产权登记是政府赋予房管局的行政职能，政府用其行政行为来维护房产证的权威性，任何证明和材料都不具有取代性，所以说房产证是“惟一的合法凭证”。
    
    所以，奉劝房屋权利人，不管是新建房屋或者购买旧房，都应及时到房管部门办理房产登记，领取房产权证，而切不应贪图一时方便或者便宜，而放弃自己的权利，到时则悔之晚已。
    
    记者：夫妻自建或买卖的房屋是否视为夫妻共同的财产？
    郑：《广东省城镇房地产登记条例》和建设部《城市房屋权属登记办法》规定，房屋权属登记由权利人（申请人）申请。①属于个人财产由个人申请。②属于共有财产由共有人共同申请。③婚后夫妻自建或买卖的房屋如属共有财产，夫妻双方应当共同申请办理产权登记，否则，法律只保护办理登记房屋权属人的合法产权，保护其对房屋的占有、使用、收益和处分权。④虽然属夫妻共有份额的财产，如果只办理一方的权属证明书，权属人自然对房屋进行抵押、买卖等处分权利，不需经另一方同意，另一方的权益无形中就受到损害。同时，新的《婚姻法》对夫妻双方共同财产、个人财产、婚前财产有了新的规定。
    
    因此，提醒市民：为了维护夫妻双方合法权益，夫妻双方自建或买卖的房屋，如果只登记为一方所有的产权，应到房管部门办理变更登记为共同共有的财产。
    
    记者：房产证丢失了该怎办？
    郑：房产证丢失了，权利人应向房管部门报告和申请补发，经房管部门查档核实，出具证明到指定的报刊刊登遗失补发公告，３０日内无异议的，予以办理补发房产证。（张立华）  
 
来源:南方农村报廉江新闻